DCA sur SCPI : une drôle d’idée ?

La mode de l’investissement DCA touche également les SCPI, une bonne idée ?

Publié le mardi 6 février 2024 par Denis Lapalus , mis à jour le jeudi 15 février 2024 à 14 h 34

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Stratégie DCA : Dollar Cost Average

La stratégie d’investissement DCA (Dollar Cost Averaging) est une approche qui consiste à investir une somme fixe à intervalles réguliers, quel que soit le cours actuel du marché de l’actif sur lequel l’on investit. Cette stratégie vise donc à réduire l’impact de la volatilité du marché sur vos investissements en répartissant vos achats dans le temps. Il est important de n’utiliser cette stratégie que pour des actifs procurant un rendement. Ainsi, la stratégie DCA sur des actifs sans rendement, comme sur le Bitcoin ou encore l’or ou le pétrole, n’a aucun bien-fondé. Cela ne revient qu’à moyenner son prix de revient. Dans ce cas, une stratégie tout aussi simple et bien plus intelligente serait de n’acheter qu’en dessous de son prix de revient actuel.

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Mais si le Bitcoin est un mauvais exemple, ce n’est pas le cas des SCPI, dont les rendements sont issus des revenus locatifs redistribués aux associés. Pour autant, si cette méthode a fait ses preuves sur des marchés volatils, tels que les marchés actions, est-ce vraiment pertinent de la transposer pour des investissements sur des SCPI, dont la volatilité est pour le moins faible ?

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Investir régulièrement sur des SCPI

Le marché des SCPI n’a rien de volatile. Malheureusement, si en 2023, plus d’une vingtaine de SCPI ont vu le prix de leur part chuter, comme la crise immobilière perdure, d’autres SCPI suivront cette mauvaise passe en 2024. En cause, la chute des valorisations des biens immobiliers. Cela pour rappeler que l’immobilier
reste un investissement à risque de perte en capital. Si le prix de parts de certaines SCPI a baissé, cela faisait pas moins de 25 années que cela n’était pas arrivé de façon aussi importante. De fait, opter pour une stratégie DCA sur des SCPI n’a donc que peu d’intérêts. L’investisseur visant une hausse continuelle de son portefeuille Généralement, il s’agit plus d’investir régulièrement que de souhaiter le cours moyen d’achat de ses parts.

Investir à quelle fréquence ?

Il est clair qu’investir tous les mois en SCPI ne procure ni inconvénient, ni avantage. Comme déjà indiqué, la très faible volatilité des prix des parts ne nécessite aucunement une telle fréquence. C’est pourquoi nombre d’acteurs du marché proposent désormais des investissement trimestriels ou semestriels en parts de SCPI. Du côté de l’épargnant, cela permet également de se constituer un capital plus important, et de conserver une sécurité supplémentaire, permettant potentiellement de jouer sur les variations de délais de jouissance des parts. En attendant le compte-tenu trimestriel de gestion, l’investisseur peut suspendre ses versements si la situation évolue négativement.

Investir 50 € par mois en SCPI, c’est possible !

Certes, toutes les SCPI ne permettent pas d’investir pour seulement 50 € par mois à à l’instar des SCPI CORUM. Toutefois, il faut être associé pour investir à partir de ce montant. Il faut donc acheter au moins une part entière de SCPI avant de pouvoir investir de nouveau à partir de 50 € par mois. Ce même principe est valable pour toutes les SCPI. C’est pourquoi, certains intermédiaires affichent des plans d’investissements à partir de 200 € par mois, dès lors que le prix de part de la SCPI n’excède pas les 200€.

Investir en assurance-vie ou en direct ?

Sur ce point, les articles sont nombreux. Avantages et inconvénients sont régulièrement cités. Le choix dépend essentiellement de la stratégie patrimoniale de l’investisseur. L’assurance-vie offre cependant des avantages indéniables, aussi bien au niveau fiscal que successoral. Cela est d’autant plus vrai, que l’investissement régulier, par essence, ne nécessite pas de souscription de crédit et permet donc d’investir en assurance-vie. L’investissement régulier serait donc plus adapté via l’assurance-vie qu’en direct. L’investissement en direct sera préféré pour des investissements financés via des crédits d’investissements. Le contrat CORUM LIFE tord également le cou aux préjugés souvent relayés : investir via un contrat d’assurance-vie permet d’investir exactement dans les mêmes conditions qu’en direct (100% des revenus reversés, aucuns frais de gestion d’enveloppe). Il est cependant vrai que ce cas est unique sur le marché. Nombre de contrats d’assurance-vie ne sont pas autant favorables. Frais de gestion d’enveloppe, et parfois même frais spécifiques sur les supports immobiliers sont à supporter. Les épargnants doivent donc bien vérifier le niveau des frais de leur contrat avant de se lancer dans une telle stratégie de long terme.

DCA pas vraiment, et investir régulièrement ?

Au final, investir sur des SCPI tous les trimestres suffit largement, après parution des comptes-rendus trimestriels. L’investissement automatique est à privilégier pour les actifs dont on peut se délaisser rapidement, en cas de vents contraires. Or, les SCPI sont des investissements de longue durée, 10 ans minimum. La durée moyenne de détention des parts étant de 19 années. Réserver la stratégie de DCA aux investissements sur les marchés actions semble plus pertinente. Pour les aficionados du DCA tous azimuts, investir en DCA sur le marché obligataire reste la pire des choses à faire.

Attention, comme tout placement dans l’immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.

Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l’immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
Risque de rendement : aucun rendement n’est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
Risque d’illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n’êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d’autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l’échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l’immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d’assurance-vie, l’assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n’ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l’évolution du cours des devises.