Publié le mardi 20 septembre 2022 par Denis Lapalus

Les seuils de l’usure vont augmenter de quelques dizaines de points de base au 1er octobre 2022. Une bonne nouvelle, le seuil des 3% pourrait être atteint. Toutefois, les taux des crédits immobiliers vont également augmenter dans les semaines à venir, ce qui ne devrait pas changer grand chose à la situation actuelle de blocage, pour nombre de candidats emprunteurs. Quels sont les conseils afin d’obtenir son crédit immobilier ? Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock, répond à nos questions.

Comment faire partie des 20% de dossiers exceptionnels ?

Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock : "Tout dépend déjà de la banque avec qui l’on traite car toutes les banques n’ont pas la même approche - 3 types de banques : mutualistes, commerciales, en ligne. Une banque mutualiste est plus ouverte, plus accessible, car elle est plus dans la proximité. Elle est davantage force de proposition, et cela dépend de la relation de proximité et la confiance que le client a avec sa banque. Une banque commerciale gère un volume plus important de dossiers, donc est moins dans l’exceptionnel par définition. Il faut plutôt rentrer dans une catégorie d’investisseurs en banques privées, beaucoup plus souples et ouvertes, capables de perdre de l’argent car plus de moyens et de ressources pour ces clients-là. Une banque en ligne, elle, est très standardisée, n’ouvre pas la porte aux exceptions.
Rien est garanti, mais certains facteurs fonctionnent : plus l’historique avec la banque date, plus le client est multiéquipé auprès de la banque, plus le client a de chances de pouvoir rentrer dans cette catégorie d’exception."

Comment devenir un beau client aux yeux du banquier ?

Un bon comportement bancaire (pas de découvert), un client qui est à l’écoute de conseils, être un client actif vs inactif (Assurance Vie, compte courant, carte bleue, etc. plusieurs services dans la banque), à sa famille au sein de la banque, travaille, a déjà souscrit des produits et ça s’est bien passé, qui n’a pas oublié de rdv : les banques gardent tout l’historique. L’âge aide également : plus on est jeune, avec une bonne condition financière et professionnelle, plus ça aide. Un bon client ne veut pas dire avoir de hauts revenus : refus possible d’un dossier qui gagne 10K€ mais pas d’argent de côté vs plus petit salaire mais qui arrive à épargner. Quelqu’un de sérieux qui épargne sera un bon client, vs une personne qui dépense tout.

Avec quels arguments le séduire ?

Il faut être à l’écoute de ce dont le banquier a besoin, le comprendre, l’écouter, créer de la proximité, comprendre les validations, travailler ensemble. Il faut adapter son discours au banquier, c’est un commercial : il faut lui donner des raisons de penser qu’en bénéficiant à court terme d’avantages, en contrepartie il va y gagner dans le temps. Avec un profil évolutif, en parlant de la solidité de l’entreprise dans laquelle on travaille, etc.

Quels sont les autres critères que les banques scrutent avec attention ?

• Santé financière de la boîte dans laquelle on est salarié, solidité, date de création.
• Rentabilité du projet si c’est un investissement (projet & sécurisation loyer), La cohérence avec prix du marché
• L’apport
• Le contexte familial et personnel : si toute la famille est cliente de la banque + la situation perso vs les revenus, si une famille nombreuse avec revenus,
• Le reste à vivre

La performance énergétique du bien à acheter est-elle prise en compte ?

Oui beaucoup dans le cadre d’un investissement locatif, et de plus en plus, notamment vs la loi Climat. Car si le logement n’est pas décent, alors pas de loyers / revenus, donc une banque aura tendance à ne pas prêter
Si investissement locatif, les travaux que l’on pourrait avoir à financer pour louer le bien dans le temps

Quelles banques valorisent mieux les loyers dans les revenus ?

Ce n’est pas tant le nom de la banque, mais ça se joue différemment au sein d’une agence spécifique ou d’une région. Dépend vraiment de la caisse régionale, du directeur d’agence, de la politique, du pouvoir que la banque délègue à un directeur d’agence, etc
Toutes les banques qui prennent un abattement, retiennent entre 70 et 85% des loyers. Toutefois, banques comme le CIC qui prennent 100% dans certaines zones plus risquées, villes moins connues. Elles anticipent entre 15% et 30% de vacance locative selon le projet, la zone géographique. Dans les quartiers prisés, certaines banques prennent 100% : ex : Paris 2.
Il existe encore des interlocuteurs (mais cela devient de plus en plus rare), qui font des calculs en différentiel et ainsi favorisent le multi investisseur. C’est à dire que plus on fait des investissements, plus le taux d’endettement baisse. C’était surtout avant 2019

Quelles sont les petites astuces pour être au-dessous du taux d’usure ?

• Négocier un taux correct sur le prêt,
• Négocier l’assurance emprunteur dans la banque ou externe avec délégation d’assurance,
• Observer tous les frais annexes (garantie et frais de dossier), frais de courtage (inclus chez Beanstock),
• Avoir recours au taux variable, soit sur toute la durée, soit sur une partie de la durée.