Publié le mercredi 14 septembre 2022 par Denis Lapalus

La FNAIM reste optimiste sur le marché de l’immobilier. Toutefois la fédération constate un ralentissement sur la hausse des prix depuis avril dernier. Le retournement du marché n’est pas encore d’actualité.

Des nuages de plus en plus nombreux

• En cette période de réception des taxes foncières, les propriétaires constatent que les hausses ne sont pas terminées. Ce poste de dépense, souvent minoré par les propriétaires, peut faire basculer la balance entre un investissement immobilier rentable et non rentable. De même, la question acheter ou louer sa résidence principale doit désormais considérer en premier lieu les dépenses liées aux taxes locales, comme la taxe foncière.
• Du côté du financement, les taux des crédits immobiliers continuent de grimper. La polémique sur les seuils de l’usure est vide de sens. Cette protection des emprunteurs est largement critiquée par les courtiers, qui voient leur activité ralentir, signe d’un marché immobilier qui commence à peiner.
• Les différents plafonnement des loyers montrent, si besoin était, que l’immobilier n’est pas une arme anti-inflation. Les prix grimpent moins que l’inflation, et les loyers ne suivent plus l’inflation non plus.

Les hausses de prix ralentissent, mais...

Ainsi, la FNAIM indique : "Du côté des prix, on observe en revanche un ralentissement depuis avril 2022, avec des prix de transactions qui se discutent davantage, tout en restant en hausse. Cette configuration du marché est un peu inhabituelle car le plus souvent un ralentissement des prix est précédé d’un tassement des volumes. Il n’est pas exclu que certains acheteurs aient accéléré leur projet d’achat dans le contexte de hausse des taux, tout en étant plus attentifs sur les prix. Ce qui a pu doper les ventes à court terme, avant un possible ralentissement prochain."

Les prix ne pouvaient en tout cas pas rester éternellement en lévitation, et cette tendance à davantage de modération est sans doute la bienvenue après un emballement post-covid. Il faut parfois accepter de perdre de l’altitude pour reprendre de la vitesse…

Prix en baisse à Paris

Sur un an en revanche, les prix continuent de s’inscrire en hausse, avec +6,5 % en France sur un an, au 1er septembre 2022. Si Paris, où les prix ont pris du plomb dans l’aile (-3,0 % sur un an), ne voyage plus en première classe, presque tous les autres territoires voient leurs prix augmenter sur un an. En province, les prix sont en hausse de +7,6 % sur un an, tirés par les maisons (+8,8 %).

Stations balnéaires, une petite folie sur les prix

En dehors des stations balnéaires (+11,3 %) et des stations de ski (+9,3%) dont les prix augmentent encore fortement alors qu’ils étaient déjà relativement élevés, on continue d’observer un rééquilibrage des prix au niveau national : les prix augmentent moins là où ils étaient les plus élevés.
Les évolutions sur un an sont respectivement (dans l’ordre de prix moyen décroissant) de : +2,4 % en Île-de-France, +3,7 % dans les 10 plus grandes villes de province, + 5,3% dans leurs périphéries, +6,8 dans les villes moyennes et +7,8 dans les communes rurales.

Parmi les 50 plus grandes villes, Le Havre (2 613€/m2, +9,3 %) est celle où les prix augmentent le plus.
En termes géographiques, la carte de l’évolution des prix sur un an met en relief le fort dynamisme de l’Ouest du pays. C’est toujours dans la région Bretagne (+11,0 %) que les prix augmentent le plus.

Hausse des taux : un des moteurs du marché se grippe

L’inflation, perçue comme potentiellement durable, a fini par avoir un impact à la hausse sur les taux d’intérêt à long terme des marchés financiers. Or les établissements de crédit prennent pour référence ces taux d’emprunts de l’Etat à long terme pour fixer le taux des crédits à l’habitat.
A fin août 2022, les taux des crédits immobiliers, en moyenne de 1,57 % hors renégociations de crédit d’après les prévisions de la Banque de France, restent bas mais sont en augmentation. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ils seraient même passés de 1,1 % en février à 1,7 % en juillet, soit 0,6 point d’augmentation (ce qui a un impact sur la capacité d’achat similaire à celui d’une hausse d’environ 6 % des prix).

Même si les taux restent relativement bas comparés à l’historique, cette hausse des taux rend par ailleurs plus contraignantes les règles du HCSF, qui jusque-là n’étaient pas un véritable frein au marché. En effet, la hausse des taux peut faire passer un dossier de crédit au-dessus de 35 % d’endettement (sans possibilité d’augmenter la durée du crédit au-delà de 25 ans), seuil au-dessus duquel les banques ont de fortes contraintes. Il est donc aujourd’hui plus difficile d’obtenir un crédit, et les courtiers signalent une hausse du taux de refus de prêt, en partie liée à la trop lente augmentation du taux d’usure en période de hausse rapide des taux des crédits.