LMNP : un sérieux coup de rabot fiscal en 2024

LMNP : un sérieux coup de rabot fiscal en 2024
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LMNP, l’avantage fiscal, c’est pratiquement fini ! L’amendement 2789 adopté hier signe la fin de la location meublée non professionnelle (LMNP).

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Tribune de Christophe Duprat et Arnaud Gayot, cofondateurs de Qlower.

L’amendement 2789 adopté hier signe la fin de la location meublée non professionnelle

Examiné et adopté le 12 octobre, l’amendement CF-2789 déposé par le Groupe Renaissance a été adopté et fera partie du projet de loi de finance 2024. Les bailleurs particuliers proposant des logements meublés perdent un avantage majeur et vont privilégier d’autres classes d’actifs. On s’attend à une accélération de la thrombose subie par les milliers d’étudiants, jeunes actifs, et autres foyers déjà face à la difficulté extrême pour trouver un logement.

Tandis que les annonces d’un alignement des abattements des régimes Micro (Micro Foncier, Micro BIC et Location de tourisme) se succèdent, c’est un coup de Trafalgar que le Groupe Renaissance vient de jouer. Plusieurs amendements ont été proposés puis retirés autour du sujet du calcul de la plus-value. Hier soir, par surprise, c’est un amendement anodin qui vient porter un coup sérieux à la location meublée.
En clair, le calcul de la plus-value s’alourdit du montant des amortissements déjà déduits. Ainsi, un bailleur ayant loué meublé son logement pendant 10 ans, avait jusque-là la possibilité d’amortir son bien, traduisant comptablement l’usure du temps. Ce sera désormais impossible. L’adoption de cet amendement au projet de loi de finance 2024 verra la fiscalité s’alourdir considérablement en cas de plus-value.

Exemple : Un appartement loué en meublé, acquis à 150 000 euros en 2015, aura bénéficié pendant 10 ans d’un amortissement de 68 000€. Dans un marché haussier de 30% en 10 ans, la valeur de l’appartement est maintenant de 195 000€.
  • En 2023, la plus-value est de 195 000 - 150 000 soit 45 000€.
  • En 2024, la plus-value sera de 195 000 - (150 000 - 68 000) = 113 000€.

Pire, pour le particulier ayant investi dans la rénovation énergétique du bien loué meublé, la dépense est neutralisée par l’amortissement. L’amélioration des logements proposés n’a alors aucun avantage économique. C’est donc une double erreur que fait là le Groupe Renaissance.

  1. Modifier les règles fiscales qui pénalisent les bailleurs particuliers offrant un logement à 1 foyer français sur 4.
  2. Désinciter les bailleurs à réaliser des travaux amortissables dans le contexte climat pourtant évident.

Cet amendement injuste n’aborde aucunement 2 points qui ne sont pas des détails :

  1. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est un impôt dû par les bailleurs meublés qui ne semble pas vouloir disparaître
  2. Le taux global des prélèvements sociaux qui présente toujours un écart entre la location nue et meublée, et la location saisonnière.

Maintenant cet amendement adopté, quelles options possibles ?

L’alerte est donnée : le Gouvernement change les règles en cours de partie. L’immobilier requiert une vision long terme et une stabilité de la fiscalité. Pourtant, les investisseurs particuliers participent massivement à l’effort climatique et à l’effort du logement en investissant dans l’immobilier et proposant des logements à 1 foyer sur 4 moyennant une rentabilité moyenne de 4,5% avant fiscalité. Compte-tenu du risque et de l’effort demandé, ce coup en douce vient rompre la confiance nécessaire.

Les investisseurs déçus adopterons majoritairement 2 comportements :

  1. Vendre en urgence avant le 31/12/2024, sans préparation et sous la contrainte fiscale, afin d’échapper à une sur-fiscalité de la plus-value
  2. Créer des SCI qui, soumises à l’impôt sur les sociétés, bénéficient d’une fiscalité plus stable.

Cet amendement doit être validé par le Sénat lors de son examen, spécifiquement voulu en session extraordinaire par Elisabeth Borne, facilitant ainsi le recours au 49.3.

Christophe Duprat et Arnaud Gayot sont cofondateurs de Qlower, solution comptable et fiscale pour les investisseurs immobiliers. Engagé dans l’inclusion des séniors et la rénovation énergétique, Qlower sert 8000 propriétaires bailleurs dans toute la France.

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