L’année 2019 sera l’année de tous les records pour l’immobilier. Si les professionnels ne veulent pas entendre parler de bulle immobilière, ils sont divisés sur l’orientation du marché de l’immobilier sur 2020. Hausse hypothétique des taux d’intérêts, prix records, mais également limite atteinte du pouvoir d’achat immobilier et hausse généralisée du surendettement pourrait donner un coup de frein à ce marché de l’immobilier, dont la pause est attendue maintenant depuis si longtemps...
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Record du nombre de transactions en 2019, plus d’un million de transactions, selon les chiffres des Notaires de France, soit un bond de +10.4%. Les prix sont également à des niveaux records, hausse de +2.50% pour les maisons et de +4% pour les appartements. Le prix moyen au mètre carré ressort à 3.384€, soit un prix de 251.000€, pour une surface moyenne de 74 mètres carrés. Du côté des SCPI, même engouement. Record de collecte absolu sur les SPCI en 2019, le marché s’enflamme. Même, d’après certaines sources, bien au-delà du raisonnable. Pour le crowdfunding immobilier, idem, record historique en 2019, une progression du marché à 2 chiffres, avec très peu de défaut, seulement 0.50%.
Mais ce qui intéresse le plus les Français n’est pas se savoir comment s’est passée l’année 2019, mais plutôt d’anticiper ce que l’année 2020 peut nous réserver. Et sur ce point, les avis des professionnels divergent. Ainsi, si les Notaires de France anticipent une poursuite de la hausse des prix de l’ordre de +5% sur 2020, du côté de SeLoger, une baisse des prix est anticipée dans l’ancien. Pour des raisons de bon sens : les records ne peuvent s’enchaîner sans création de bulles, les conditions d’octrois des crédits sont renforcées. Le HCSF recommande aux banques de respecter le taux d’effort de 33% de façon stricte, de limiter les crédits immobiliers aussi sur la durée, 25 ans maxi, que sur leur montant : 7 années de revenus maximum. Les banques sont en risque sur ces crédits sur lesquels leur marge est faible. Leur marge réside sur les assurances emprunteurs, et l’ouverture de ce marché (possibilité de souscrire son assurance emprunteur ailleurs qu’auprès d’une banque) vient couper cette manne. La rupture du marché entre courtiers en crédits immobiliers et banques marque l’évolution du marché. Les prix de l’immobilier devraient baisser, les taux montent depuis le mois d’août dernier, les nuages noirs arrivent...
L’écart entre les revenus et le prix moyen de l’immobilier n’a cessé d’augmenter depuis ces dernières années (cf observations du tunnel de Friggit). Cette situation n’est pas tenable. Le coût relatif des crédits immobiliers n’a jamais été aussi élevé. Ce premier est encore en hausse en novembre 2019, alors que les taux sont au plus bas. Le coût moyen des crédits immobiliers les 4,4 années de revenus selon les derniers chiffres publiés par l’Observatoire du crédit logement/CSA. Un coût de crédit immobilier plus élevé que lorsque les taux étaient deux fois plus haut !.
La correction couve, nul besoin d’être économiste pour l’anticiper. Mais personne ne peut prédire quand cette correction majeure des prix va intervenir. Si certains attendent le déclic avec la remontée des taux d’intérêts, ils pourraient être pris à dépourvu, les banques centrales entretenant cette situation paradoxale de maintenir nos économies sous perfusion, alors que tout est sensé aller si bien.
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